Все о переуступке квартиры в новостройке

На данный момент есть несколько способов приобретения квартир. Способом, все больше набирающим популярность, является переуступка.

Переуступка — способ покупки жилья в новых жилых комплексах. Cмысл переуступки в том, что происходит сделка между продавцом и покупателем о получении прав требования на не полностью построенную квартиру в рамках договора долевого участия.

С юридической точки зрения переуступка - не купля-продажа недвижимости.

Приобретая жильё на условиях цессии, составляется договор с двумя участниками

• Первый участник сделки - дольщик. Именно это лицо выступает в роли продавца. Продавцом недвижимости может выступать физическое либо юридическое лицо.
• Второй - непосредственно покупатель.

После подписания и государственной регистрации такого двухстороннего договора компания-застройщик несет ответственность и выполняет обязательства перед новым собственником. Согласие застройщика на переуступку требуются, если, например, полностью не выполнены финансовые обязанности (продавец покупал квартиру в рассрочку).

Переуступка позволяет приобрести желаемую квартиру на условиях, лучше тех, предлагаемых после ввода дома в эксплуатацию.

Как устроена перепродажа квартиры

Чтобы понять, как устроена переуступка, важно обратить особое внимание на момент сделки.

Если у первого дольщика уже оформлено право собственности и ключи на руках, это уже классическая сделка купли-продажи. В случае, если этого еще не произошло, сделкой считается переуступка права требования по ДДУ.

В стандартном договоре долевого участия одной из сторон выступает непосредственно застройщик. В случае продажи по переуступке застройщик не является стороной, фигурирующей в договоре. В таком случае физические или юридические лица становятся сторонами договора о переуступке.

Предметом ДДУ является конкретный объект недвижимости жильё с прописанным сроком полной готовности. Предмет договора переуступки — право требования на строящийся объект недвижимости.

Что нужно знать, покупая квартиру по переуступке

Приобретение недостроенного жилья — это всегда определенный риск. Чтобы не попасть в руки мошенников, стоит придерживаться ряда правил:

• Запросить у продавца оригинал договора долевого участия. В нем обязательно должны быть живые печати, подписи лиц-представителей компании-девелопера, а также отметка о регистрации в Росреестре. В случае если была электронная регистрация договора, то будет предоставлен файл с договором и электронной подписью.
• Стоит посмотреть сайт Единого федерального реестра сведений o банкротстве и убедиться, что указанного в договоре застройщика там нет. Также стоит проверить, не участвует ли застройщик в судебных разбирательствах и не заведено ли на компанию уголовных дел. Здесь важно не само наличие/отсутствие судебного процесса, а его предмет.
• Важно проверять проектную декларацию (ПД) застройщика. Этот документ обязательно должен быть выложен на официальном сайте девелопера.
• Ознакомиться с отзывами покупателей на форумах и в социальных сетях.

Особенности оформления переуступки

Особенностями сделки для приобретения квартиры по переуступке являются:

• Переуступка квартиры, находящейся в ипотеке. Подобная процедура является не редкостью и требует от потенциального покупателя повышенного внимания. Продавец не может передавать права требования до тех пор, пока ипотечный займ не будет погашен.
• Если в ДДУ учавствуют стороны, которые не достигли 18 лет, то нужно будет получить соответствующих органов или законного представителя, имеющего полномочия подписывать договор.
• Затруднительнее выглядит ситуация, когда объект недвижимости, продаваемый на условиях переуступки, приобретался за счет материнского капитала. В договоре цессии в обязательном порядке должно быть указано, что лица, не достигшие 18 лет станут собственниками своей доли по завершении строительства рассматриваемого объекта. |В случае покупки квартиры с использованием материнского капитала, обязательно следует указать в договоре цессии, что несовершеннолетние лица станут собственниками доли в тот момент, когда строительство будет завершено.

Договор переуступки

Чтобы оформить сделку без риска, необходимо в первую очередь убедиться что лицо, продающее Вам недвижимость, действительно является ее правообладателем.

Жилые помещения в новостройках чаще всего продаются в рамках ДДУ. Такой документ в обязательном порядке должен быть зарегистрирован в ЕГРН. Об этом говорит отметка «произведена государственная регистрация договора». Эта отметка является гарантией того, что застройщик возводил комплекс по всем правилам на законных основаниях.

Еще один момент, который необходимо проверить, это то что права по ДДУ не обременены залогом. Отметка о наличии залога ставится непосредственно на договоре.

Иногда, когда девелопер требует своего согласия в случае переуступки. Вся подобная информация отражается в ДДУ. Бывают ситуации, когда девелопер может потребовать выплату процента по сделке. Размер может достигать 10%.

Всегда нужно отправлять письменное уведомление о приобретении квартиры по переуступке компании-застройщику, независимо от наличия данного условия в договоре долевого участия.

Кто может продать переуступку?

Купить недвижимость в жилом комплексе по уступке прав можно у следующих лиц:

• У инвестора - ими являются как физические лица, так и компании или закрытые ПИФ. Инвесторы владеют до нескольких объектов и хотят их продать, так как покупали недвижимость с целью дальнейшей продажи.
• У подрядной организации - Зачастую в такой роли выступают компании партнеры девелопера. При строительстве дома подрядчик мог выполнять различные виды работы: подготовительные работы, мог оказывать маркетинговые услуги, производить монтаж сборных бетонных и железобетонных конструкций, заниматься поставкой или транспортировкой материала и прочие. Распространена практика, когда застройщик расплачивается за услуги оказанные подрядчиком посредством готового жилья.
• Собственники, приобретающие жильё для своих нужд, но принявшие решение о продаже имущества в будущем.

Требования к собственнику квартиры по переуступке

Приобрести квартиру в рамках договора переуступки может любое заинтересованное лицо. Как правило, причинами приобретения недвижимости по переуступке являются:

• Необходимость быстрого переезда.
• Желание выбрать конкретную планировку квартиры. Чаще всего ближе к к окончанию строитльства квартирография проекта уже не так разнообразна. Квартиры популярных планировок раскупаются в первую очередь. По переуступке можно купить желаемый вариант.
• Лица, желающие приобрести квартиру на вторичном рынке. Переуступка позволяет купить квартиру сразу с ремонтом в новостройке часто по более привлекательной цене.
• Переуступка также подойдет и тем, кто выбрал определенную недвижимость в понравившемся районе, но большинство интересующих вариантов в нем уже распроданы.

Главные плюсы квартир по переуступке

Будьте внимательны при заключении сделки. В особенности это касается покупателя. Однако в последнее время вариант покупки на основе переуступки приобретает все большую популярность благодаря таким преимуществам как:

• Переуступка дает возможность потенциальным покупателям купить эксклюзивную недвижимостьпосле завершения продаж. Такой возможностью часто пользуются люди, у которых есть особенные предпочтения к планировкам или району проживания.
• Переуступка предоставляет большой выбор качественной недвижимости в современных новостройках.
• Ожидание квартиры в строящемся доме займет значительно меньше времени, а цены гораздо выгоднее рынка вторичного жилья. Покупать по переуступке гораздо выгоднее, чем у застройщика. Квартира уже находится на определенном этапе строительства, что значительно сокращает ожидание.
• Получить жилье можно гораздо быстрее, нежели в случае покупки недвижимости на начальном этапе строительства.
• Продаваемые по переуступки квартиры имеют статус нового жилья, а значит, избавляют потенциального покупателя от рисков, характерных для вторичного жилья (претендующие на недвижимость наследники, прописанные несовершеннолетние дети, и т.д. )
• Высокая вероятность получить выгоду на разнице в цене после ввода дома в эксплуатацию по завершении строительства.

Решая приобрести недвижимость по договору переуступки, важно внимательно взвесить все за и против, а также тщательно подходить к проверке и процессу сбора документов.

Пакет документов для переуступки

Чтобы оформить договор переуступки по всем правилам, стороны договора должны собрать определённый список документов:

• Когда продавец жилья находится в браке, необходимо предоставить согласие супруга на продажу жилья в письменном виде, заверенное нотариусом.
• Разрешение от застройщика.
• Доказательства оплаты по договору ДДУ.
• Разрешение Банка, если квартира была куплена в ипотеку.
• СНИЛС

Ознакомиться с предложениями по переуступке квартир в ЖК Сибирь в Санкт-Петербурге вы можете в разделе Переуступки